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最近上海楼市二手房挂牌量突破20万套，交易量却在不断下滑。4月份二手房成交不到1.6万套，环比下降26%。而5月份前两周只成交了6620套。按这个进度，5月总体成交量可能低于1.5万套。一个城市月新增20万套房源，成交却不到2万套，未来会发生什么？用脚都能想清楚。

保利叶上海

保利叶上海三房挂牌价已经低于5万。这个价格降回了2016年。

上海楼市的起飞逻辑是：刚需入场催动市场上涨。这个刚需就是大学生。一名大学生涌入上海，父母给150万首付，贷款200万，买一套350万的房子。

现在的问题是，大学生没了。一方面现在大学就业很差，很多大学生找不到工作，或者待遇不理想，不敢买房。

2022年上海人口降了13.54万人，历史首次。

对于上海这种高能量的城市，政府还有很多办法提振楼市，比如放松限购、金融支持等等。但是政府不会这样做，因为这样导致全国的资金涌进上海，再次推高楼市泡沫。政府会逐渐小幅出台救市措施，尽量让上海楼市维持平衡。简言之，纪要还要。

从二三线城市这种猫捉老鼠的游戏历史来推断，上海楼市这种局面还可以维持三五年。之后的楼市走向则取决于上海经济的真实情况。

最近遭到疯抢的云锦东方其实就是这种游戏的第一阶段。用低于周边二手房的价格入市，制造卖到就是赚到的热烈局面，这都是五年前在成都反复上演的故事。

在一个经济繁荣的长周期内，类似上海这种城市的房产是可以跑赢通胀的。但如果是在经济下降的周期内，什么都可以发生。最乐观的估计可以参见东京。